搜索查今天3d试机号:特寫 | 福晟吳洋:商業地產要洞悉需求的改變

“到了一定階段就需要調整,我認為未來商業地產運營這一塊是最核心的競爭力?!蔽庋笏?,在福晟商業的思維里,運營已經放在首要的位置。

觀點地產網 經過三個月時間再次見到吳洋,遠遠走來,他依然是那副精神干練的樣子。

11月15日在2019觀點商業年會期間,吳洋抽空跟我們坐下閑聊,從福晟商業、市場現況到他對中國商業地產的思考。

近年來,中國商業地產的發展態勢給我們帶來太多思考。一邊是百貨商場、大賣場等傳統業態出現困難,一邊是新零售的高歌猛進;一邊是外資對中國市場的興趣激增,一邊是越來越多原本專注住宅發展的房企介入。

經歷了規?;募彼倮┱胖?,國內商業地產開始出現階段性的發展瓶頸期。

而在這此前的投資熱潮中,一種明顯特點是,不少初涉商業的房企特別強調規?;?,強調復制與全國化布局。

“我依然反對這樣做。”吳洋表示:“中國的房地產一直在沖規模的階段,不論是住宅還是商業地產,好像不沖到一定的規模公司就活不了。”

他承認,受市場和融資等方面的制約,規?;肥狄彩竅質檔男枰?。但是真正要想把商業做好,復制了體量、外形、外殼,一個優秀項目的內核卻是難以復制的。“因為商業地產更多是具備一種文化屬性,每個項目都是屬地化的,消費者的趨勢、偏好、特性都不一樣。”

只是每個階段都有每個階段特定的產物,“到了一定階段就需要調整,我認為未來商業地產運營這一塊是最核心的競爭力。”吳洋說,在福晟商業的思維里,運營已經放在首要的位置。

資料顯示,福晟集團目前運營的自持商業物業體量約200萬平方米,成功打造了商業“五福”系列,包括城市綜合體福晟錢隆廣場、寫字樓福晟金融中心FFC、社區商業福晟mall、街區商業福晟里以及旅游商業街福街。

“我們還是看重未來整個運營體系。未來持有物業資產運營體系的運營管理的提升才是根本之道。”吳洋稱,福晟商業產品更多偏向商辦物業。其中,以代表作福州福晟·錢隆廣場為例,商業運營體系Officetree與這棟辦公樓的良好結合,正體現福晟商業的運營之道。

據了解,Officetree作為商務智慧系統,其中能為企業租戶提供一個資源共享、合作發展、品牌展示的平臺,用戶能在平臺中快速找到自己所需要的資源,節省了資源搜索與溝通的時間。

對白領員工來說,Officetree能夠提供個性化的服務,滿足員工們在辦公、社交的多元需求;對物業管理者來說,Officetree能夠打造一個雙向交流的平臺,物業能夠及時了解租戶的需求,租戶也能及時掌握寫字樓正在發生的動態。

因此“我們做的甲級寫字樓,超甲級寫字樓,在當地運營體系已經屬于樓王。”吳洋介紹:“我們的租金最高,客戶質量最佳,入住率基本上已經領先的。”

而根據福晟商業的規劃,依托于Officetree商務智慧體,福晟將以福晟·錢隆廣場為起點,逐步擴展至全國各區域的寫字樓項目,后續也將嫁接商場資源,逐步完善Officetree各項功能,打通寫字樓與商場的界限。

“這就是技術的應用。我們更多是在分析這個樓里客戶的群體需求。”同時,抓住員工就能抓住企業客戶。吳洋表示,對商場來說也是一樣,“保持競爭力很簡單,抓住消費者偏好、消費者趨勢、消費能力,當你把這三個抓住了,商業就存活了。”

其中一個重要的點就是用大數據來洞察人們的消費習慣的改變。吳洋以短視頻社交軟件抖音作為例子,“現在已經是碎片化的時代。”

按其理解,抖音為什么可以抓住用戶。“你在里面可以找到所有的信息,你用最快的瀏覽時間找到碎片化的信息,15秒讓你迅速地知道一些事情。一個突發的事情,一個新鮮的事物,你都可以用最快的時間找到。”

碎片化時代,消費者想要的東西變成什么?“原來是大型的百貨,大型的購物中心,全年齡段、全時段,恨不得將一家老小,所有人都包進來。現在不行了。”即全年全時段的消費客群,這樣一個理念已經不符合目前的消費潮流。

吳洋稱,目前的策略可以是針對80后、90后甚至00后。但是這一小部分年齡代的人群里面也能分出幾個消費偏好。

“商業mall開始越來越小。原來一座是20、30萬平方米,現在越來越小。”吳洋告訴我們:“現在即使你做20、30萬平方米的mall,最后也是像衛星城一樣,一個mall由若干個主題的區塊組合在一起。”

這叫做區塊IP。“實際上現在所有的寫字樓都變成一個個區塊,區塊之間根據不同的定位有不同的客群,融入不同的租戶。如果是金融業,里面基本上以金融業為主體,如果再攙雜一些其他行業,經營上就會出現問題。”吳洋此前在談到區塊IP的理念時曾說道。

撰文:劉子棟 黎倩    

審校:勞蓉蓉



相關話題討論



你可能感興趣的話題

商業地產

福晟

2019商業采訪