3d试机号查询走势图:方長斌與觀點對話:突破運營壁壘 打造商業內容平臺

一個個標桿項目的背后,是保利商業打破壁壘,為存量物業提供定制化商業解決方案的能力體現。未來,保利商業將堅持文化藝術賦能商業資產,為消費者創造美好生活。

觀點地產網 “可能度過最難的階段之后,會進入一個由商業本身去主導,以及更具有迎合消費規律和更具有內容的商業的階段。”

經歷近年來所謂的商業地產“寒冬期”后,方長斌如此闡述目前的行業局面。

早上10點,我們如約見到了保利商業地產投資管理有限公司總經理方長斌,地點是在廣州琶洲保利國際廣場的北塔3樓。在商業地產開發、購物中心運營等方面有15年經驗的他,對于手里操刀過的項目如數家珍。

見面地點不遠處,正是保利商業于去年底開業亮相的廣州保利廣場。這是廣州第一個落地的保利廣場產品,保利商業前后僅花了9個月時間,將這一前身為琶洲舊改閑置地,改造成近10萬平體量的全業態生活購物中心。

不止于此,繼廣州保利中環廣場升級時光里之后,佛山保利MALL也展開新一輪升級調整計劃,旨在為顧客提供品牌豐富度和消費體驗感。保利中絲作為保利商業首度跨界文化零售領域的一次創新,正在積極研發面向消費者的個性化實用好物。走到第十個年頭的保利商業步子邁得更快了。

一個個標桿項目的背后,是保利商業打破壁壘,尋求對核心競爭力的探索,以及運營管理經驗的沉淀與輸出。

生活,詩與遠方

已修煉十年的保利商業,購物中心業務放在其核心位置。截至目前,已在廣州、上海、天津、武漢、長沙等地開業22個項目,經營業績年復合增長率超過20%。

然而,購物中心這一商業業態所面臨的挑戰并不小。過去幾年,商業地產迎來購物中心遍地開發的高峰時期;喧囂過后,供應過剩、同質化的問題隨之而來,同時新開業購物中心的數量、體量增速也不斷下滑。各種復雜情緒下,從業者唯有一邊硬著頭皮迎難而上,一邊積極尋找破解的渠道。

方長斌對此則看得則豁達一些,其認為經歷過低谷、迭代之后,購物中心等商業地產業態會進入一個更加成熟的周期、按照商業本身邏輯與規律成長的階段,篩選下來的則是更加專業的商業地產公司、投資營運機構。

針對購物中心,方長斌透露保利商業的應對方法是突破傳統商業的限制,找到自己獨特的競爭優勢,即圍繞文化傳承和內容藝術上打造運營。

“在打造保利商業未來核心能力的方向上,除了滿足普遍消費需求之外,我們更加關注、看重的是內容方面的一個傳承,就是無論說在品牌孵化、IP展,還是在生活藝術平臺上,我們能呈現出的是和城市藝術的結合。”方長斌說道。

即是說,保利商業把運營維度從空間、時間,再拓寬至文化維度,把衍生產品、活動與藝術結合,“購物中心的商業物業經營一定是基礎,但是會打破這個壁壘,然后更好去經營我們的消費者,更好去經營我們的文化。”

保利商業選擇將這一想法落了地:為應對市場變化,保利商業在購物中心板塊劃分了保利廣場、時光里、若比鄰三個差異化的品牌線。

其中,保利廣場打造成沉浸式家庭歡聚目的地, 時光里系列,則是定位為365天的生活藝術館,體量介于3-5萬平方米。相比于前兩個產品系列,時光里在定位、體量、受眾、理念上都有了變化,一定程度上保利商業也正是通過時光里來實踐其核心競爭力的打造。若比鄰用便捷與溫情重塑社區生活方式,打造鄰里親如一家的交流中心。

“時光里更多地會成為我們在品牌塑造上的一個符號,它會因鮮明的個性更具有代表性。如果說保利廣場是生活,時光里就是詩和遠方。”方長斌描述道。

目前,時光里共在上海、廣州落地兩個項目。除了2017年首個亮相的系列產品保利時光里·上海之外,能體現保利商業在藝術商業打造上的決心,還有保利時光里·廣州生活藝術廣場的誕生。

2018年,保利商業對開業已有七年的保利中環廣場進行大刀闊斧的調整,在動線、空間、品牌和門店、客群以及整體調性上進行革新,如在中庭位置舍棄更加多的租賃空間來打造公共生活藝術空間及各種形態的文化藝術活動。

通過此舉,保利商業將整體項目全面升級為保利時光里·廣州,由城央生活方式中心的定位升級為城市生活藝術廣場——這既是廣州商場迄今為止最華麗的一次“變身”,也是保利商業自己的藝術變身。

為存量物業提供定制化商業解決方案

在方長斌看來,保利商業的運營經驗、能力最終體現在為物業提供定制的解決方案,“如果我們定義自己是一個資產運營的公司,那無論是我們自己投資的資產也好,或者是外部合作伙伴的資產也好,我們要能夠找到適合它的解決辦法,然后這個物業才能盤活、保持增值。”

他進一步說道,在盤活物業的過程中實際上沒有一個固定的打法,而是用保利商業自己沉淀的做事方法、方法論,去幫物業設計一個解決方案,這更多的是需要一個定制化的解決過程。

“因為每一個項目它所在的城市不一樣,經濟基礎不一樣,消費者的社群不一樣,文化結構不一樣,實際上沒有一個項目是可以百分之百去復制的。”

方長斌以太古里舉例,即便是商業運營能力如此優秀的太古,無論在做成都太古里、三里屯的太古里或是上海的新業態太古里,它的外在表現形式一定是符合所在城市的城市基底,建筑語言一定是和城市當地的文化脈絡結合在一起的。

更進一步講,保利商業這種為物業提供定制解決方案的能力,反過來也促進了目前存量市場的“庫存消化”過程。

方長斌認為,中國的存量市場和國外不太一樣,不是屬于文物級別的去活化它,而是一些因為不符合商業經營規律,導致剛開不久就死掉了,或者就說壓根就沒有做起來的一些物業,目前這個蛋糕仍非常大。

“保利商業打造這些商業物業,實際上底層的邏輯是希望說為中國大量的現在的存量資產,或者說未來推出市場的資產,找到適合這些物業的經營解決方案,能給我們的合作伙伴和中國大量的存量物業市場盡到責任。”

希冀未來有一天,如果大家在商業地產的存量物業或者說自身的物業上找不到辦法的時候,第一個想到的就是保利商業。

以下為觀點地產新媒體對保利商業總經理方長斌先生的專訪實錄:

觀點地產新媒體:去年底廣州、佛山兩項目都進行了改造煥新,是出于怎樣的考慮?之后保利商業是否也會加大這方面的一些動作?

方長斌:主要是看項目的周期,因為佛山的項目已經是第十年了,基本上到了一定的周期,無論是硬件還是品牌其實都需要升級換代,這是每個商場都會經歷的一個過程。

其實物業大大小小,每年大家都在改造,只是說是微改造還是說到了一個周期需要去大調整,但是商業好玩的地方就是一定是在不斷的變化,不斷在做調整,不是一成不變的。

購物中心無論是結構、業態組成,都是會有很大的變化,只是這個周期是說小的改造還是說到了一定的年限大的改造的過程。

觀點地產新媒體:您覺得保利商業在購物中心方面的差異性、獨特優勢是什么?

方長斌:因為大家做商業,其實做的工作是一樣的,但我們在打造自己未來的核心能力的方向上,希望說更核心的一塊。

第一,除了滿足大家的這種需求之外,更加關注和看重的是在內容方面的一個傳承,就是說我們自己無論在品牌孵化,還是在生活藝術平臺上里面,能呈現出來和城市藝術結合的能力,這個是我們未來會體現的核心的能力。

也就是說,我們運營的不只是除了空間、時間這兩個維度之外,更多還要去運營的是文化,我們的衍生產品,我們的活動等等,就是會把更多核心競爭力放在這一部分的內容和藝術的打造上,這是我們想要去做的。

觀點地產新媒體:時光里是不是代表了保利商業追求藝術特色的一個產品線?

方長斌:大部分保利廣場是比較能夠滿足當下中國特別是帶有小孩家庭的消費需求,所以基數會比較大。

而時光里,我們會認為在國內對它的需求更多還是集中在相對經濟比較發達的城市,對于生活方式上,會有一定的要求,對于個性會有更多的要求,對于生活美學會有更多要求的這一幫人。

因為時光里更多的會成為我們在品牌塑造上的一個符號,它會因后鮮明的個性,更具有代表性。如果說保利廣場是生活,時光里就是詩和遠方。

時光里本身就是生活藝術的一個標志,所以從定位和品牌各方面的組合的活動上,都是往這個方向去做的一個策劃的表現。它會布局在一線城市很好的經濟發達地區,是我們去做的一個代表保利商業自己特色的一個作品。

觀點地產新媒體:第一個商業項目落地是2009年,到現在已經走過10年,如果以發展階段劃分的話,您覺得保利商業現在處于哪個階段?

方長斌:因為我們是源自保利發展的基礎之上誕生的保利商業公司,去年保利地產更名為保利發展,那其實在這個節點,保利在商業專業板塊的公司也是在經歷了第一個階段之后,開始進入第二個階段。

第一個階段是在保利發展這一家公司的基礎之上,誕生了保利商業這些專業板塊的管理公司,那第二個階段,當保利地產轉向保利發展之后,集團也會給到我們更多的資源扶持,讓我們進入一個更加良性的符合市場發展的階段,集團需要轉型,那保利商業其實是在這個轉型過程當中很重要的一個業務組成的板塊。

保利商業其實一直以來還是會專注于購物中心和純物業的,甚至說大一點,很熱的城市更新,就是舊物業的改造、升級、活化,但我們會慢慢的把物業的經營更多地會向經營客戶、經營消費者、經營我們的文化的方向去延展、延伸。

對商業來說,物業的經營一定是一個基礎,但是會打破這個壁壘,然后更好的去經營我們的消費者,更好的去經營我們的文化。

觀點地產新媒體:您希望打造一個怎樣的保利商業,或是大家提到保利商業會是一個怎樣的概念?比如在規模上、數量上,或者是其他維度上。

方長斌:規模上,希望做成在國內能夠排名靠前的公司,這是必然的,我相信每家公司都會有這樣的一個想法,有這樣一個目標,但是實現的過程,首先還是要打造自己的能力,這是一個基礎。

第二就是要找到自己獨特的競爭的優勢,運營自己的內容和文化內涵 ,我認為這會是保利商業核心的能力和競爭的優勢。

我希望就是說,在未來有一天,如果對商業地產的存量物業沒有一個好的想法,找不到辦法的時候,可能希望第一個想到的就是保利商業,能夠去做這個事情。希望可以給我們的合作伙伴和中國大量的存量物業市場,去盡到的責任和做能夠做到的事情。

我們的存量市場和國外有點不一樣,就是國外很多物業屬于真的是太久了,或者是像香港一樣,因為有一些舊建筑,屬于真的是文物級別的活化。

中國的存量就很多是因為剛開不久就死掉了,或者就說壓根就沒有做起來的,還有大量的這樣的物業的。這個蛋糕真的非常大,而且可以看到甚至說在一些區域性的地方,都會有一些裙商甚至是底商物業,由于沒有很好的一個規劃和管理,其實會導致整個社區都在往下走,其實這樣對城市來講并不是一個好事。

還有很多老城、老物業,依然需要去做更新,去做培育,去做發展,如果展開層面地講,是一個不斷去循環的周期,那存量這個市場其實是非常大的。

撰文:林心林    

審校:勞蓉蓉



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